Uudised


KINNISVARA KORRASHOID

04.11.2015

Kinnisvara korrashoiu määratlus. Igas riigis on erinev seadusandlus ning erinevad ajaloo jooksul väljakujunenud traditsioonid ehitamiseks, ehitiste kasutamiseks ning administreerimiseks. Vastavalt sellele on ka kasutusel olevates erinevates juhendmaterjalides või standardites, aga ka erineva tasandi õigusaktides, määratletud kinnisvara korrashoiu üksikasju veidi erinevalt, üldpõhimõte on aga neil kõigil siiski ühesugune. ‘Kinnisvarahalduse ja –hoolduse seletussõnastik’ (KH-E X7-020) määratleb korrashoiu kui ‘tööde kompleksi kinnisvara soovitud seisukorra tagamiseks’. Eesti kinnisvara korrashoiu standardis (edaspidi: korrashoiustandard) on seda määratlust täpsustatud, tuues välja korrashoiu kõige olulisemad komponendid.

Kinnisvara korrashoid on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et kas säilitada ja/või taastada selline olukord, kus korrashoitav vara vastaks nõutava otstarbe täitmiseks esitatavatele tingimustele.

Kõnealuse definitsiooni puhul on oluline, et kõik kinnisvaraga seotud osapooled saaksid üheselt aru esitatud määratluse sisust ja selle kõigist olulistest komponentidest. Iga kinnisvara korrashoiuga tegeleval asjatundjal on oma tegevuse edukuse tagamiseks vaja selgitada korrashoiu olemust esmajärjekorras nii omanikule kui kinnisvara kasutajatele, aga paraku paljudele teistele isikutele, kel paljuski puudub arusaamine korrashoiust ning selle vajadusest. Ühest küljest on meie ühiskonna jaoks tegemist ‘traditsiooniga’, sest elamute tingliku korrasoleku eest on hoolitsenud alati keegi teine (kõige laiemas tähenduses ühiskond), tootmis- ning büroohoonete ning nendes paiknevate ruumide korrashoiu tagamisel on aga piiravaks teguriks olnu ressursside nappus, tollases kõnepruugis – ‘defitsiit’.

Siiski pole professionaalselt korrektne süüdistada vaid minevikku ning sel ajal väljakujunenud harjumusi. Viimastel aastakümnetel on kogu maailmas toimunud olulisi tehnoloogilisi aga ka sotsiaalseid muutusi, mistõttu kinnisvara korrashoiuga seonduv pole probleemiks mitte ainult ‘meil’, aga ka ‘neil’. Seetõttu on järgnevalt otstarbekas määratleda ka need neli olulist probleemide ringi, mida eeltoodud kinnisvara korrashoiu määratluses on käsitletud ning millega tuleb igapäevaselt tegeleda nii omanikel kui korrashoiuga tegelevatel spetsialistidel.

Esmalt, kuigi otseselt pole määratluses seda aspekti välja toodud, vajab esmajärjekorras täpsustamist kinnisvara mõiste. Igapäevane kõnepruuk erineb sageli juriidilisest keelest, mistõttu alati tuleb täpsustada võimalikke erinevad arusaamu. ‘Kinnisvara on maatükk koos selle oluliste osadega’ – selline on asjaõigusseadusest tulenev määratlus. Sellisteks maatüki olulisteks osadeks on maaga püsivalt ühendatud asjad – ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata teravili, samuti maatükiga seotud asjaõigused. Kuigi ajalooliselt on kinnisvara mõiste aluseks ikkagi maa(omand), siis enamik inimesi peab tavakäsitluses kinnisvaraks esmajoones hooneid, maju, elamuid, seega ehitisi. See on paljuski ka loogiline, sest just igal ehitisel on kas omanikule või kasutajale kõige selgemalt määratletav tarbimisväärtus, so otstarve. Kinnisvara korrashoiu määratluse puhul aga ei tohi mingil juhul piirduda vaid ehitistega (so ehitise korrashoiuga), olgugi et igapäevaselt kulutab iga kinnisvara omanik suurima osa oma vahenditest ilmselt just ehitiste (ning sellega seonduvate tehnosüsteemide) korrashoiule. Kogu käesoleva käsiraamatu puhul tuleb lisaks ‘klassikalises’ kinnisvara definitsioonis toodud komponentidele eraldi vaadelda just ehitistega püsivalt ühenduses olevaid tehnosüsteeme ning ehitise kasutamiseks vajalikke infrastruktuuri rajatisi (teed, trassid, jm). Samas peavad tänasel päeval kinnisvara korrashoiuga tegelevad spetsialistid üha enam tegelema ka näiteks ehitistes paikneva inventariga (mööbel, seadmed) ning mitmete teenuste osutamisega (turvamine, autode parkimise korraldamine), tänu millele muutub kinnisvara korras(-)hoiu problemaatika üha mitmekesisemaks.

Korrashoiu määratluse puhul on teiseks oluliseks aspektiks see, et tegemist on nii administratiivsete kui tehniliste tegevuste kompleksiga. Seega – korrashoid ei ole ainult füüsilise töö (näiteks remondi) tegemine hoone tarindite parandamiseks (nii nagu sageli seda mõistet kahjuks piiratult käsitletakse). Kinnisvara korrashoid on alati seotud ka vajadusega korraldada näiteks kaasnevat rahastamist, sh plaanida raha vajadust ning korraldada saadavate vahendite mõistlikku kasutamist; seega juhtida rahavooge. Aga küllaltki sagedased on olukorrad, kus korrashoiuga tegelev isik peab lahendama omandi ja selle kasutamisega seonduvaid õiguslikke vaidlusi, mille põhjuseks võib olla kas osapoolte teadmatus, aga ka vastavasisulise seadusandluse puudulikkus. Kõik see võib võtta tihtilugu rohkemgi aega (inimtunde) kui (tehnilise)korrashoiu tagamiseks vajaliku füüsilise töö tegemine. See tähendab, et korrashoiu tagamiseks tuleb kujundada terviklik institutsiooniline struktuur, mis ümbritseb nii kinnistut kui selle omanikku, üha enam siiski omanikke. Kuigi ainuomanikuna tegutsemine võib olla alati konfliktivaba, eeldab edukas kinnisvara omamine ka üha suuremaid kohustusi ning nende täitmiseks vajalikke vahendeid.

Seetõttu järjest rohkem kasutatakse selliste, kinnisvara korrashoiu tagamiseks kujunevate suhete kirjeldamiseks mõistet kinnisvarakeskkond. Selles tähenduses on kinnisvara korrashoid oluliselt laiem ehitise ja selle tarindite ning tehnosüsteemide korrashoiust, so vastavusest kehtivatele tehnilistele normidele. [17, 20, 21, 27, 28, 29, 30]

Eesti kinnisvara haldamise ja hooldamise kutseprofessionaalsuse süsteemi [3] kohaselt on administratiivsete korrashoiu tegevuste puhul kasutusel mõiste ‘kinnisvara haldamine’, vastavate tehniliste tegevuste jaoks aga ‘kinnisvara hooldus’.

Kolmandaks oluliseks korrashoiu määratluses sisalduvaks aspektiks on fraas ‘säilitada ja/või taastada’. Neid kahe, sisult väga erinevat tegevust saab iseloomustada järgmiste märksõnadega. ‘Säilitamine’ on oma olemuselt pikaajaline ning rutiinne (so pidevalt sama korraldusliku skeemi alusel korduv) tegevus, mida tehakse selleks, et näiteks tarindite ning süsteemide seisund ei halveneks aja jooksul. Kuid sama põhimõte laieneb ka omandiga seotud kohustustele ja õigustele – ka nende säilumiseks tuleb teha tööd! ‘Taastamine’ seevastu on seotud arusaamisega kiire(loomulise)st sekkumisest paljuski ootamatult kujunenud olukorras selleks, et likvideerida kas rike, puudus või avarii, aga ka lahendada konflikt, mis võib ohustada omandisuhteid. Seega korrashoiu tegevuses tuleb alati ette näha nii plaanipäraseid-regulaarseid kui ka erakordseid tegevusi.

Samas sisalduvad sellises korrashoiu määratluses – ‘säilitada ja/või taastada’ – ka viited väga olulistele, möödapääsmatult kaasnevatele tegevustele:

·       esmajoones on vaja määratleda nõuded korrashoiule kui seisundile, st tuleb defineerida soovitav tulemus;

·       seejärel tuleb teha pidevalt võrdlust (järelevalvet, kontrolli), et hinnata mingil hetkel kujunenud olukorda ning selle tegelikku vastavust soovitud olukorrale;

·       võrdlustulemuste alusel peab olema (kellegi pädevusse antud) võimalus teha etteantud aja jooksul otsus, so teha valik kahe järgneva tegutsemisvõimaluse vahel; ning

·       järgnevalt peavad olema pädevad spetsialistid (koos vajaliku tehnoloogiaga) valmis selleks, et piirduda juba kas vaid rutiinse säilitamise korraldamisega või sekkuda operatiivselt selleks, et taastada tasakaal rikutud süsteemis.

Seega on kogu korrashoiu protsess seotud alati kahe põhilise tegevuse – kas ‘hoida korras’ või ‘korda teha’ – vahel tehtava põhjendatud valikuga.

Ning määratluse viimane, so neljas oluline komponent – ‘vastavus ettenähtud otstarbe täitmiseks esitatavatele tingimustele’. Kuigi nõuete määratlemisest oli juttu ka eespool, on tegemist väga olulise küsimusega kogu korrashoiu kontseptsiooni jaoks. Kinnisvara jaoks ettenähtud otstarve pole üldjuhul määratav vaid arvuliselt ning tehnilise normiga (normidega), pigem on kinnisvara otstarbe määratlemisel aluseks selle omaniku arusaamad, kavatsused ning võimalused. Kui omanik määratleb oma kinnisvarale otstarbe, siis seejärel peab ta eelkõige oma tegevusega (ning spetsialistide kaasabil) tagama ka selle kinnisvara vastavuse otstarbele.

Näiteks algselt elamuna projekteeritud ja ehitatud hoone peab vastama elamule esitatavatele tehnilistele normidele ning ühiskonnas eluruumidele esitatavatele üldaktsepteeritud nõuetele. Kui aga omanik soovib muuta selle ehitise hotelliks, toob see kaasa kasutusotstarbe muutuse ning seni elamuna tehniliselt ideaalselt korras ehitis pole enam korras hotelli jaoks. Kinnisvara igale kasutusotstarbele on ühiskonnas kehtestatud üldjuhul mitmesugused nõuded (normid, reeglid, eeskirjad jm), mida omanik peab alati järgima, et tagada talle kuuluva vara sobivus, seega korrasolek.

Kuid ilmselt vajab lisaks eelkirjeldatud neljale põhiaspektile ka ‘eluiga’ kui mõiste teatud selgitamist. Tegemist on terminiga, mille osas võivad tekkida nii erinevad, kui ka väärarusaamised. Klassikaline lähtepunkt kinnisvara puhul on, et maad ei saa hävitada, seega kinnisvara on hävimatu. Sellises tähenduses võib eluea mõiste paljuski kaotada oma tähenduse – kinnisvara on ju eatu! Samas aga maa kasulikkus ning väärtus muutub aja jooksul oluliselt, see omakorda mõjutab ka maa kasutamist. Seepärast on eelkõige akadeemilises kinnisvaraalases kirjanduses kasutusel ‘eluea’ mõiste [6, 18, 19], kusjuures praktikud räägivad pigem ‘kasutusajast’ või ‘kasutusperioodist’. KH-E X7-020 määratleb: kasutusperiood on hoone või tema osa (ka seadme) hooldusjuhendiga ettenähtud tõrgeteta töö aeg.

 

 
 


Austria kinnisvarakorralduse standardis [31] on kasutusaeg määratletud aga just läbi kinnisvara elutsükli.

Joonis 1.1. Kinnisvara elutsükli määratlus Austria kinnisvarastandardis [31]

Kõnealune joonis on küllaltki oluline ka selleks, et selgitada igihaljast probleemi seoses ‘hoolduse ja remondiga’ ning kaasnevate kulude põhjendatud jaotamisega. Kasutusajal hoitakse olemasolevat tarindit ja/või süsteemi üldjuhul (töö)korras; kõik need üksiktegevused aga, mida tehakse seni kasutuses olnu kõrvaldamiseks ning kas täielikult või osaliselt uuega asendamiseks, pole enam korrashoid vaid kas rekonstrueerimine, või renoveerimine, või remont. Tegelikkuses pole see siiski alati nii lihtsalt määratletav.

Kinnisvara eripäradest tulenevalt on erialases kirjanduses pööratud elueaga seotud probleemidele siiski küllaltki suurt tähelepanu. Eeltoodud näite puhul (kui elamu omanik soovib selle kujundada ümber hotelliks) on tegemist olukorraga, kus elamuna võiks hoone (koos kaasneva kinnistuga) edukalt jätkata oma eksistentsi, omaniku soovil see kasutusperiood aga lõpetatakse ning algatatakse selle (kasutusperioodi) asendamine uuega, mis on oluliselt erinev. Sisuliselt on võimalik eristada näiteks majanduslikku, füüsilist, funktsionaalset, tehnoloogilist, sotsiaalset ja juriidilist eluiga. [6] Kõigi nende väga erinevate määratluste aluseks on ühiskonnas toimuvad erinevad protsessid, üldjuhul majanduslikud ja sotsiaalsed arengud. Käesolevas käsiraamatus ei analüüsita üksikasjalikult erinevate eluigade omavahelisi võimalikke seoseid.

1.2    Korrashoiu vajalikkus

‘Ma ei ole nii rikas, et osta odavat autot!’ Selline seisukoht on laialt levinud ning üldjuhul kõigile arusaadav, sest paljude kogemus ‘odava autoga’ seondub arusaamisega nii madalast kvaliteedist kui küllaltki suurtest kuludest remondile. Samasugusest loogikast lähtutakse tihti ka hoonete (majade, elamute) puhul. Üha enam pakutakse kvaliteetseid, küllaltki pika kasutusajaga ning nn ‘hooldusvabu’ ehitus- ning viimistlusmaterjale, ehitajalt nõutakse üha kvaliteetsemat tööd ning projekteerija poolt pakutavad lahendid suudavad väidetavalt vastu pidada paljude aastate pikkusele kasutuseperioodile. Sellist vastupidavust on laborites katsetatud ning pole alust kahelda reklaam-voldikus toodud info õigsuses. Paraku on aga paljuski ‘tavapärane’, et kauakestvatest materjalidest ehitatud konstruktsioonid või valmistatud tehnosüsteemide osad on 5 kuni 10 aasta jooksul demonteeritud ning asendatud, sest neid lihtsalt ei vajata enam.

Miks siis ikkagi on vaja veel tegeleda kinnisvara korrashoiuga kui tegemist on tõeliselt kvaliteetse ehitisega (mille eest on tasutud ilmselt ka põhjendatult kõrget hinda)? Algselt näitena toodud auto puhul on ‘asi’ küllaltki lihtne: kuigi tegemist võib samuti olla väga kalli masinaga, saab selle omanik auto alati maha müüa siis, kui korrashoiuga tegelemine hakkab teda häirima ning ostja (uus omanik) sõidab selle masinaga seni ning sel otstarbel, nagu just temal vaja. Seejuures ei lase uus omanik ennast häirida ei auto vanusest ega selle tehnilisest seisundist – see oli ostmisel tehtud valik! Igal selline omanik määratleb alati oma huvidest tuleneva kasutusotstarbe ning üldjuhul ei huvita teda eelnev kasutus(aja)lugu.

Kinnisvara võõrandamise puhul selline põhimõte aga alati ei tööta, sest ükski omanik ei saa oma omandit viia mujale kus see võib olla kas kasulikum või sarnasel otstarbel paremini kasutatav. Seetõttu võib paljuski väita, et kinnisvara korrashoiuga tegelemine on tema omanikule siiski möödapääsmatu ning seda mitmetel väga spetsiifilistel põhjustel.

Eelkõige kinnisvaraturg on piiratud. Võõrandades mingil hetkel kasutuna tunduva kinnisvara ei pruugi mõnes teises vastuvõetavas piirkonnas leiduda alati sobilikku kinnisvara (olgu siis tegemist tootmis-, büroo- või eluruumidega). Näiteks mitte alati koos töökoha vahetumisega ei muudeta elukohta (eelistades regulaarselt suuremat ajakulu tööle sõitmiseks) ning tootmisettevõtte jaoks turgude muutumine ei too paratamatult kaasa uute tootmisruumide rajamist. Loomulikult on võimalus kas rajada või osta kas uus elamu või ehitada välja uus tootmis-kompleks, kuid selline arendamine vajab pikka ajakulu ning suuri algkulutusi, investeeringut. Kui olud muutuvad on alati otstarbekas mõelda sellele, kuidas olemasolevat elustiili ning selleks sobilikke ehitisi sobitada eelkõige muutunud oludele vastavalt. Seepärast võib olla omanikule tervikuna tunduvalt otstarbekam otsida kõigepealt võimalusi selleks, et teha kasutuna tunduv korda, arvestades hetke tegelikku vajadust.

Samas kõik need esemed, mida kasutatakse, alati vananevad. Ka parimate kvaliteediomadustega tihendid ‘väsivad’, uste hinged ja lukud vajavad regulaarset õlitamist, tugeva tuuleiili tõttu võib puruneda akna klaas, sein määrdub ning põrandakate kulub. Lühidalt – kõik kinnisvara koosseisu kuuluvad ning kasutajate poolt ettenähtud otstarbel kasutatavad rajatised, tarindid, võrgud, süsteemid ning esemed vajavad pidevat järelevalvet ning vajadusel ka taastamist, et loodavad tingimused vastaksid hetkel kehtivatele nõuetele ja/või kasutaja soovidele. (See kirjeldus vastab täpselt korrashoiu määratluses toodud tunnustele.)

Enamike ehitiste põhitarindite projekteeritud eluead on oluliselt pikemad kui omanikule ning enamikele kasutajatele tegelikult vaja. Iga uus kasutaja (näiteks bürookorpuse rendipindadel) vajab ruume, mis vastavad just tema paljuski unikaalsetele vajadustele. Seepärast peab ehitiste projekteerimisel juba lähtuma sellest, et tarindite pikk kasutusiga tagaks samas piisavalt paindliku ruumiprogrammi – ruumid ning nendes pakutav keskkond on see, mida vajab iga kasutaja ning seda keskkonda tuleb küllaltki kiiresti kohandada iga kasutaja muutuvatele nõudmistele.

Kõnealuse kontseptsiooni selgitamiseks võib vaadata joonist 1.2. [15]

‘Tõeliseks’ kinnisvaraks on ilmselt hoone ‘karp’, sest nn kapitaalsete ehitiste põhitarindid on projekteeritud üldjuhul vähemalt 50 aastaks ning soovituslikud hooldusperioodid nendele (kui tegemist on kvaliteetse tööga ning aja jooksul pole ilmnenud ebasoodsaid keskkonnast tulenevaid mõjusid) on samas suurusjärgus. On vaja olulisi täiendavaid investeeringuid, et muuta karpi, aga ka selleks, et remontida ‘karpi’ moodustavaid üksikuid konstruktsioone. Tegelikult pole aga ehitise omanikul vaja mitte ‘karpi’ vaid selle ‘karbi’ poolt loodavat keskkonda.

Ruumides sobiliku sisekeskkonna kujundamiseks paigaldatakse hulgaliselt erinevaid tehnosüsteeme, mille põhjendatud eluiga on vahemikus 10-15 aastat. Ühelt poolt on sellise väljavahetamise taga moraalne vananemine, sest kasutusele tulevad uued ning efektiivsemad süsteemid. Kuid umbes samasuguse tempoga uuenevad ka ühiskonna poolsed nõudmised töö- või elukeskkonnale, mistõttu tekib vajadus ka täiesti uute tehnosüsteemide järele, uuendades koos sellega ka vanu süsteeme. Näiteks – arvutivõrgud kõigis meie hoonetes on uued. Arvutustehnika kasutamine eeldab aga ka kvaliteetse elektrienergia olemasolu, mistõttu üldjuhul on ratsionaalsem ehitada välja uued elektrivarustuse süsteemid kui oodata ära seni kasutusel olevate tegelikku amortiseerumist. Sarnaseid näiteid võib tuua mitmeid.

Tunduvalt sagedamini toimub siiski ruumiprogrammi korrigeerimine ehitise ‘karbis’, koos sellega tekib vajadus kas väikesemateks või suuremamahulisteks ehitus- ning remonditöödeks ning kaasnevaks viimistluseks. Selliste tegevuste sagedus sõltub esmajoones ruumide kasutajatest. Kuid selline kasutajate muutumine võib mõnelgi juhul toimuda ka igal aastal  Text Box: Joonis 1.2. Kinnisvarakeskkonna kujunemine hoones
 (mis siiski normaalse kinnisvara kasutamise ning korrashoiu strateegia olemasolul pole tavapärane). Elamute-korterite puhul on siiski küllaltki tavaline, et 3-5 aastase intervalli järel püütakse teha suuremat remonti. Ning lõpuks on igapäevased korrashoiuga seotud tegevused, mis sisaldavad nii koristamist ja puhastamist kui ka operatiivset remonti nendes ruumides paiknevatele kõikidele elementidele (uste lukud, pinnakatte kulumise tõkestamine, lampide vahetamine valgustusseadmetes, jm).

Ka siis, kui ehitise ja selle ruumide tegelik kasutaja (firma, perekond) oma struktuurilt oluliselt ei muutu, muutub mood ning igapäevaselt kasutuses olevad tarbeesemed ning töövahendid ja sellega seotult ka enamik kasutaja tegelikke vajadusi. Näitena võib tuua õpetamise ‘tehnoloogia’ muutumise (üli)koolides. Klasside ning õpperühmade suurused on aastate jooksul jäänud põhimõtteliselt püsivaks – ca 20 – 30 õpilast. Kooliõpilaste ning üliõpilaste käitumine võib ju olla muutunud (‘kunagi oli lumi alati valgem’), õpitakse aga ikkagi laua taga istudes ning õpetaja/õppejõud vajab tahvlit! Seega klassiruumide ning auditooriumide põhimõõtmeid pole üldjuhul vaja olnud muuta sõltumata sellest, millisel sajandil on koolimaja ehitatud. Täielikult on muutunud aga nii koolide kui nendes asuvate ruumide püsisisustus. Täielikult on välja vahetatud tahvlid, lammutatud on omal ajal nii vajalikud kino, diapositiivide ning plakatite näitamiseks mõeldud vahendid, rääkimata mööblist ning valgustusest.  Kõik sellised uued sisseseaded vajavad aga täiesti erinevat hooldamist, et hoida neid korras.

Sarnaseid muutusi võib leida ka igas kodus, vaadates eelkõige kööki. Suur hulk kaasaegset majapidamistehnikat toob kaasa vajaduse samm-sammult ehitada kööke ümber ning koos sellega hoida seda ka korras – mugavana ja ohutuna.

Seega pidevalt muutuvad just kasutaja vajadused ning see on üks olulisemaid põhjuseid, miks ehitisi tuleb pidevalt korras hoida. 

Eelkirjeldatust tulenevalt pole kinnisvara korrashoidmiseks ning selle sobivuse tagamiseks vaja tegeleda mitte ainult parandamise või remonditööde korraldamisega. Vaja on suhelda ka ruumide kasutajatega ning vajadusel teadlikult suunata nende tegevust, et selle kaudu korraldada kinnisvara korrashoidu. Sõltumata majandusetegevuse valdkonnast eeldab edukas juhtimine alati seda, et esmajärjekorras tuleb püstitada eesmärgid, mida üritatakse saavutada – seega on vaja plaani. Võrreldes hiljem tegelikku olukorda püstitatud eesmärkidega saab hinnata nii tegevust (selle kulgemist) kui saavutatu tulemuslikkust. Seega – selgelt formuleeritud korrashoiu eesmärgid on alati aluseks sellele, et hinnata kinnistu korrashoiuks kulutatud ressursse ning nende kasutamise efektiivsust.

Kuna kinnisvara (aga eelkõige just selle koosseisu kuuluvad ehitised) on ikkagi pika elueaga, siis sellest tulenevalt ei saa põhjendatud korrashoiu korraldus olla kavandatud lühiajalisena tänaseks-homseks, isegi üheks aastaks. Samas on ilmselt usaldusväärse korrashoiu kava koostamine viieks või kümneks aastaks küllaltki keerukas. Sellise ajaperioodi jooksul mõjutab iga hoonet, selle seisundit ning kasutamist palju tegureid, millede mõju pole võimalik täpselt ei hinnata ega arvestada. Seetõttu tuleks korrashoiu korralduse lähtepunktina rääkida esmajoones korrashoiupoliitika kujundamise vajalikkusest. Korrashoiupoliitika peab määratlema need üldised põhimõtted, millest lähtutakse tegelikult elluviidava korrashoiukava koostamisel.

Vaatamata sellele, et kasutusotstarbelt on kõik kinnisvarad erinevad, on ka nende korrashoiupoliitikad üldjuhul oluliselt erinevad. Siiski saab rääkida sellest, et paljudel erinevatel korrashoiupoliitikatel on mitmeid ühiseid tunnuseid. Korrashoiu kavandamisel on lähtekohaks alati järgmised viis põhimõtet:

·       saada ülevaade kasutada olevatest ressurssidest ning nende jagamise prioriteetidest olulisematesse valdkondadesse: analüüsitakse omaniku või kasutajate rahalisi võimalusi ning nende arusaamist sellest, milliste kulutuste tegemine kinnisvarakeskkonna korrashoiuks oleks otstarbekas;

·       korrashoiu tulemuslikkuse hindamiseks kasutatavate näitajate määratlemine: igale kellegi tellimusel tehtava töö kohta saab alati koostada eelarve ning tehtu eest tasutakse töövõtjale põhjendatult vaid siis, kui saavutatud tulemus vastab kokkulepitud kriteeriumidele; sama kehtib ka iga korrashoiuga seotud tööde kohta – eelkõige tuleb määratleda soov (vajadus) ning selle saavutamiseks tehtavad kulud, seejärel aga hinnata tehtavate kulutuste otstarbekust;

·       korrashoiu tagamiseks vajalike administratiivsete tegevuste määratlemine koos kohustuste formuleerimise ja kaasneva tööjaotusega: näiteks, kuigi ruume kasutav rentnik ei tegele ise (üldjuhul) korrashoiu tagamisega ja tasub talle osutatud teenuse eest, peab ka iga selline bürooruume kasutav rentnik (aga ka eluruumides elav üürnik) saama aru, et tema kohustuseks on alati teatada kas haldurile või hooldusfirmale siis, kui kütte-radiaator lekib, st osalema korrashoiusüsteemis ning täitma kaasnevaid kohustusi, kuigi ta peab tasuma talle osutatava teenuse eest;

·       järelevalve ning kontrolli põhimõtete kujundamine täidetavate kohustuste tulemuslikkuse hindamiseks: iga protsessi edukaks juhtimiseks vajatakse kontrolli-süsteemi; näiteks on korterelamutes ette nähtud majanõukogude loomine valitseja tegevuse kontrollimiseks, või ehitustööde puhul toimib professionaalne ehitustööde (omaniku)järelevalve süsteem, või erialaliidud korraldavad eksameid ning atesteerimisi nendele töötajatele, kes peavad osutama tarbijale teenust; kõigi nende tegevuste ühistunnuseks on huvi kontrollida mingi protsessi (või tegevuste kompleksi) kvaliteeti;

·       korrashoiukavades ettenähtud tegevuste integreerimine kinnisvara kasutatavate organisatsioonide põhitegevusega: ilmselt on tegemist ühe keerukaima probleemiga korrashoiukorralduses – näiteks koristus/puhastusfirma jaoks oleks mugavaimaks võimaluseks teha oma tööd siis, kui suudetakse tagada täielik tööfront tema töötajatele; samas peavad koristamist korraldavad hooldusjuhid arvestama paratamatult sellega, et paljusid (kui mitte enamikke) tööruume ei saa koristada töö ajal (matemaatika tunni ajal saab põrandat pesta vaid siis, kui tindipott on põrandale kukkunud!), samas on paljud ruumid seotud ka ärisaladustega või ohtlikud kõrvalistele isikutele, mistõttu nende koristamine on võimalik vaid tööajal ning kooskõlastatult ruumide kasutajatega.

Korrashoiupoliitika kujundamisel lähtutakse eelkõige kahest põhiaspektist (organisatsioonilisest ja tehnilistest) ning nende omavahelistest sõltuvuslikest seostest. Kinnisvara korrashoiu organisatsiooniline aspekt seondub inimeste ja organisatsioonidega, kes kinnisvara kasutavad; tehniline aspekt aga olemasoleva vara (ehitise) poolt loodava keskkonnaga. Järgnev tabel püüab detailsemalt selgitada neid põhiprobleeme, mida korrashoiupoliitikaga tuleb lahendada.

 

Tabel 1.1.

Kinnisvara korrashoiu organisatsioonilised ning tehnilised aspektid

 

KRITEERIUM

ORGANISATSIOONILISED ASPEKTID

TEHNILISED ASPEKTID

SUURUS

·        kui suur on korras hoitavat kinnisvara kasutava organisatsiooni personal

·        milline on nende töökohtadega ning olmeruumidega seotud ruumide vajadus praegu ning tulevikus

·        kas olemasolev ehitis on piisava suurusega arengukavades arvestamiseks

·        kuidas on võimalik ehitist kohandada koos muutustega (ruumide suuruses, nende kasutamise struktuuris)

KUJU

·        millised on kavandatavad (koos)töö suhted personali liikmete vahel

·        mil määral on vajalik kolmandate isikute (näiteks külastajad, avalikkus) juurdepääs hoonesse ning nende viibimine seal

·        kas ehitisel on sobiv kuju igapäevaste töökontaktide korraldamiseks

·        kas on tagatud sobilikud juurdepääsu võimalused avalikkusele

AEG JA MUUTUMINE

·        millised tehnoloogilised ja organisatsioonilised muudatused võivad aset leida organisatsiooni tegevuses

·        milline võib olla nende muudatuste elluviimise ajakava

·        kuidas ehitise ja selle tehnosüsteemide konstruktiivne lahend suudab järgida võimalike muudatusi

·        kas ehitis ja tehnosüsteemid tagavad tehnilise keskkonna ettenähtud kvaliteedi

TÖÖKESKKONNA KVALITEET

·        kuidas tehnoloogia areng (eelkõige kommunikatsioonisüsteemide kasutusele võtmine) mõjutab nõudeid töökohtade kavandamisele

·        millised on turvalisuse ja töötervishoiuga seonduvad nõuded

·        kuidas (millise hinnaga?) on võimalik korraldada ehitises kõigi kasutajatele ettenähtud tingimuste tagamist

VÄÄRTUS­HINNANGUD

·        millised on ehitise kasutajate väärtushinnangud

·        millist kinnisvarakeskkonna esteetilist kvaliteeti hinnatakse (näit. ruumide kujundus)

·        millised on eelistused oma ressursside jaotamisel

·        milliseid teenuseid on võimalik olemasolevate tehnosüsteemidega pakkuda

·        milliseid teenuseid pole võimalik pakkuda ehitises (tulenevalt asukohast ning õigusaktidest tulenevatest piirangutest)

·        millised on võimalikud lahendid olemasoleval kinnistul ja ehitises

KORRASHOIU KORRALDUS

·        kuidas otsustatakse ehitise korrashoiu korraldust (haldamist ja hooldamist) teostada

·        millise juhtimisprotseduuriga tuleb seejuures arvestada

·        olemasolevate korrashoiukorralduse põhimudelite kasutatavus

·        ehitise ruumide kohta sõlmitud erinevatest kasutuslepingutest tulenevad piirangud

·        teenuste osutamise lepingutest tulenevad piirangud

 

1.3    Kinnisvaraga seotud osapooled ja nende seos korrashoiuga

Kõik kinnisvarad kui tehnilised ‘süsteemid’ on ilma inimesteta (subjektideta) väärtusetud. Inimesed, nende tegevus ning huvid kujundavad kinnisvarale väärtuse – seda turu jaoks nii vahetusväärtusena kui tarbimisväärtusena. Seepärast tuleb ka kinnisvara korrashoiu kavandamisel alati lähtuda just osapooltest ning nende huvide arvestamisest.

Igal kinnisvaral on omanik ning kas omanik ise (üldjuhul väikehoonete/eramute puhul) või koos oma kinnisvara korrashoiuga tegelevate spetsialistidega peaks läbi mõtlema korrashoiupoliitika põhiseisukohad (vt alapeatükk 1.2) ning selle alusel koostama enda jaoks sobiliku tegevuskava, hoides seda ka pidevalt aktuaalsena. Viimane tähendab seda, et iga algselt kavandatu tuleb olude muutudes alati korrigeerida. Sellise tegevuskava koostamisel on omaniku põhihuvi seotud üldjuhul sooviga säilitada (ja/või suurendada) oma kinnisvara väärtust. Just sellise eesmärgi saavutamiseks on vaja hoida vara korras, sest vaid korras kinnisvaral on kasutajaid, võimaldades omanikul saada pidevalt mõistlikku tulu oma varasse tehtud investeeringult. Loomulikult on omanik huvitatud ka sellest, et korrashoiule tehtavad kulutused oleksid mõistliku suurusega ning kulutused ise sisuliselt otstarbekad.

Tegemist on olukorraga, kus omaniku jaoks võivad tekkida teatud määral ‘käärid’ erinevate huvide vahel:

·       ühelt poolt on (peaks olema) iga korrashoiuga tegelev professionaal (töötaja, firma) alati huvitatud sellest, et pakkuda omanikule parimat lahendit ning koos sellega välja tuua kõik puudused ning pakkuda kaasaegseimaid lahendeid nende kõrvaldamiseks – seega osutada professionaalset, kvaliteetset teenust täies mahus, tagades koos sellega ka endale lepingu, töö ning sissetuleku;

·       teiselt poolt pole aga omaniku jaoks otstarbekas kulutada ka korrashoiule enam kui mõistliku tulu saamiseks vajalik – turu jaoks ‘ülehooldatud’ kinnisvaraobjekt on liiga kallis enamikele kasutajatele ning pole enam konkurentsivõimeline, seega muutub kasutuks omanikule.

Samas võib olla tegemist ka olukorraga, kui omanikul puudub igasugune võimalus saada tulevikus oma kinnisvaralt mingit tulu. Näiteks seoses tehase sulgemisega ning suure hulga töökohtade likvideerimisega väikelinnas kaob üürikorterite omanikel võimalus saada edaspidi (või vähemalt lähiajal) igasugust üüritulu, sest suur osa tööjõust lahkub kas linnast, või töötud üürnikud pole üldjuhul võimelised tasuma põhjendatud korrashoiutegevuste eest. Sel juhul kaob (üldjuhul) ka omanikul igasugune huvi kulutada korrashoiu tagamiseks enam kui seadusest tulenevalt ette nähakse, so miinimumtasemel, kui sedagi.

Kui aga olukord on või muutub vastupidiseks – omanikul on oma kinnistuga seotult koostatud usaldusväärne ning pikaajaline äriplaan – siis on selline omanik igal juhul huvitatud juba sellest, et investeerida enam juba hoone põhitarindite ning tehnosüsteemide korrashoiule. Samas aga soodustavad lühiajalised äriplaanid kulutusi pigem vaid viimistlusse, koos sellega võib suhteliselt halveneda pika kasutusperioodiga tarindite ja süsteemide korrashoiu tase. Näiteks mugavate siseruumide loomiseks soojustatakse ning viimistletakse piirdeid selliselt, et piiretes tekkiv kondensaat hakkab kiiresti hävitama põhikonstruktsioone.

Kui korras kinnistu (ning sellega loodud kinnisvarakeskkond) on selle omanikule tulu saamise vahendiks, siis tegelikult saab omanik tulu vaid siis, kui korrashoiutöödega luuakse ikkagi kasutajatele sobiv keskkond, mille eest nad on ka nõus tasuma. Seega omanik peab korrashoiu kavandamisel alati arvestama just kasutajate võimalike soovide ning ka võimalustega, koos sellega aga jälgima ühiskonnas toimuvaid üldisi muutusi nõudluses.

Kuigi eelkirjeldatud omavaheliste sõltuvuste ahel sobib esmajoones siiski rendi- ning üüripindade jaoks, on paljuski sarnane loogika ka omatarbe kasutajate puhul. Omatarbe kasutajate näiteks võib olla kas ‘oma kodu’ (eramu) või põhiliselt vaid firmale endale kuuluv hoone büroo- ning tootmisruumidega.

Nii eramu kui ka korruselamu korteri omanike puhul pole ilmselt mõtet rääkida esmajoones turuväärtuse säilitamisest kui põhihuvist siis, kui nad kasutavad neid eluruume pikaajaliselt koduna ise (oma perega) ning ei kavatse ei kõnealust eramut ega korterit (vähemalt lähiajal) müüa. Selliste omatarbe elanike põhisooviks on luua oma perele mingiks ajaperioodiks sobivad elutingimused.

Otseselt ei saa nad oma (tehniliselt) korras(-)hoitud kodust rahalist tulu, kaudselt aga küll. Korras eramu või korteriga on vähem ootamatusi (avariisid) ning üldjuhul korras tehnosüsteemid tarbivad ka vähem energiat ning on kasutamisel alati ohutumad. Seega ka sel juhul kujuneb paljuski varem kirjeldatuga sarnane loogiline ahel, mille alusel saab üldjuhul ikkagi väita, et iga kinnisvara omaniku jaoks on alati otstarbekas kulutada (vaid mõistlikult!) oma vara korrashoiu korraldusse.

Kuigi korrashoiu korraldust ning tegevust vajavad nii omanik kui kasutaja, on tegemist ikkagi valdkonnaga, mille puhul korrashoidu (kui kinnisvara seisundit) kasutatakse üldjuhul oma huvide realiseerimiseks. Tinglikult tekib omapärane kolmnurk, kuhu kuuluvad nii omanik, kasutaja ning korrashoiu teenusega tegelev ettevõtja. Igal neist kolmest on huvid paratamatult erinevad ning kvaliteetsest korrashoiu teenusest kujuneb üldjuhul vahend oma huvide realiseerimiseks. Seejuures kõnealuses ‘kolmnurgas’ kehtivad osaliselt turusuhted, osaliselt on osapooltele nende kohustused ühiskonna poolt aga ette kirjutatud. Näiteks (üldjuhul) peab kinnisvara omanik tagama kasutajale sellised tingimused, mis oleksid (eluruumide puhul) sobilikud elamiseks (vastavad kriteeriumid määratletakse tavaliselt rahvuslike õigusaktidega), kõige üldisemalt aga ohutud (mis omab samas ka rahvusvaheliselt arusaadavat tähendust).

 
 

 

Joonis 1.3. Korrashoiukolmnurk

Seetõttu on möödapääsmatult vajalik, et vastastikuste suhete tasakaalustamiseks kirjeldatud ‘kolmnurgas’ tuleb eelkõige võimalikult täpselt ning arusaadavalt määratleda osapoolte jaoks korrashoiu tegevus, selle kvalitatiivsed ning kvantitatiivsed parameetrid. Vastasel juhul hakkavad domineerima pigem vaid ärilis-rahalised suhted ning ‘tugevam’ osapool sunnib peale omad huvid. Vaid turusuhetel põhinev korrashoiukorraldus (nagu eelpool ka põhjendatud) üldjuhul halvendab kinnisvara seisundit – tegelikult kaob sel juhul kontroll osutatava teenuse kvaliteedi ning põhjendatuse üle.

1.4    Kinnisvara korrashoiu tegevused ja nende omavahelised seosed

Erinevate huvide tasakaalustamiseks ‘korrashoiu kolmnurgas’ on vaja kirjeldada nii nimetatud osapooltele kui ka nendega seotud kolmandatele osapooltele kinnisvara korrashoiu olemust. Kuigi käsiraamatu algul on määratletud kinnisvara korrashoiu põhiolemus (definitsioon ning antud kommentaar selles sisalduvale), vajab korrashoiu mõiste siiski enamat tähelepanu.

Korrashoiu mõiste, sõltumata selle kasutusvaldkonnast, on alati sisult kompleksne. Enamikes eluvaldkondades puudub võimalus ühe universaalse näitajaga kirjeldada millegi korrasolekut kui seisundit. Samas – mida keerukamaks muutub hinnatav objekt või valdkond ise, seda raskem on kirjeldada ka selle korrasoleku seisundit. Tavaline (harilik) pliiats on kasutamiseks korras siis, kui ta on kas piisavalt terav või hoopis nüri selleks, et joonistada paberile vajalikku kujundit. Seega pliiats on korras vaid siis, kui ta on sobilik eesmärgi saavutamiseks – paraku aga iga kord joonestama hakates on kasutaja poolt püstitatav eesmärk erinev, sest iga joonis eeldab ka erineva jämedusega jooni. Kui joonestajal pole kasutada mitmeid erinevaid pliiatseid, tuleb alati kulutada aega ühe pliiatsi pidevale teritamisele selliselt, et saavutatav tulemus oleks sobiv.

Kinnisvara puhul on probleem ühest küljest selge, teisest küljest aga oluliselt keerukam. Analoogia põhjal – kinnisvara on korras ilmselt siis, kui see sobib ettenähtud eesmärgiks. Elamu on korras siis, kui see sobib elanikule elamiseks; koolimaja aga siis, kui see ei tekita probleeme õppetöö korraldamisele, so mitte ainult tundide läbiviimisele. Kuid juba siit tuleneb järgnev probleem – kuidas kirjeldada ning hinnata sellist sobivust?

Eeltoodud elamu või koolimaja näite puhul võib kohe viidata üldlevinud määratlusele, millega kirjeldatakse iga ehitise (sh ka hoone) sobivust. [12, 19, 20] Iga ehitis peab tema kasutamiseks vastuvõtmisel ning ilmselt ka kasutuses oleku aja jooksul vastama järgmistele põhinõuetele:

1.      mehaaniline tugevus ja püsivus, so stabiilsus;

2.      tuleohutus;

3.      hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus;

4.      kasutusohutus;

5.      tagama mürakaitse;

6.      energiasäästlik ja piisava soojaisolatsiooniga.

Ning ilmselt siis, kui ehitis ei vasta kasvõi ühele loetletud kriteeriumidest, saab tervikhinnang olla paraku negatiivne – ehitis pole korras ning ekspertide abiga on võimalus saada selgust mida, kuidas ja millise hinnaga on võimalik kõnealust puudust kõrvaldada.

Kuid mingil juhul ei tohi seejuures teha eksitavat lihtsustust – ehitis on küll (üldjuhul) osa kinnisvarast, kuid siiski aga vaid üks osa tervikust. Käesolevas käsiraamatus on kõne all ‘kinnisvara korrashoid’, sh ka ‘ehitiste korrashoid’. Korras kinnisvara tunnuseks lisaks korras ehitisele on ka korrektselt määratletud omandi ning kasutus- (näiteks rendi-)suhted.

Tulles tagasi ehitisele esitatava kuue põhinõude juurde, siis ka näiteks nõue ‘tuleohutus’ on inimlikult küll igati arusaadav, kuid iga ehitise puhul on sellise hinnangu andmiseks vaja kontrollida mitmeid väga erinevaid aspekte. Tavaliselt seondub selline kontrollimine elektri- ja küttesüsteemide üksikelementide ülevaatamisega, kuid samas on hinnangu andmise kriteeriumid erinevad nii paneel-korterelamule kui sadakond aastat vanale puitelamule.

Hoopis keerukam on kirjeldada paari nõudega kõiki kriteeriume selleks, et väljendada iga ehitise (kuid ka kogu kinnisvara, kinnistu) puhul tema kasutusotstarbeks sobilikkust. Nagu ilmselt ka paljudest eelnevatest näidetest tuleneb, on (kõik) kinnisvarad erineva kasutusotstarbega, aga ka sarnase otstarbega kinnisvarade puhul on kas vara omanikud või kasutajad määratlenud kasutusnõuded enda jaoks erinevalt. Näiteks üldnimetusega tööstuskinnistud ning nendel paiknevad hooned on kõik erinevad olgugi, et hoonete püstitamiseks on kasutatud paljuski tüüpseid konstruktiivseid lahendeid, kuid igas sellises hoones on põhitegevusena kasutusel täiesti erinev tootmistehnoloogia ning kinnistuga seonduvad erinevad omandisuhted.

Seetõttu pole ei võimalik ega ka ilmselt otstarbekas üritada ühe universaalse näitajaga (olgu siis tegemist kas mõõdetava arv-suurusega või eksperdi poolt antava kompleks-hinnangu/hindega) üritada kirjeldada korraga kõiki neid omadusi, millele peab vastama kinnisvara kui tervik koos sellel asuvate ehitiste ning muu varaga. Loogika peaks olema pigem vastupidine: oleks vajalik süsteemselt kirjeldada kõiki kriteeriume kui ala-eesmärke, mida tuleb (kellegi poolt) täita, so – selle eesmärgini saavutamiseks tuleb midagi teha. Sel juhul tekib ka kinnisvara omanikul (kes üldjuhul ei pruugi olla ‘asjatundja’) võimalus saada reaalselt aru, mida ning milliste kaasnevate kuludega on võimalik teha, et tema omanduses olev vara vastaks ettenähtud nõuetele.

Seepärast oleks otstarbekas kinnisvara korrashoiu kohta hinnangu andmisel aluseks võetava käsitluse puhul lähtuda põhimõttest, et arusaamine korras(-)olekust tuleb jaotada või liigitada objekti korrashoiu määratluse seisukohast põhjendatud üksik-komponentideks. Sellist komponentide liigendamist tuleb teha seni (sellise tasandini), kuni jõutakse mõne olulise ning vajaliku kriteeriumi sellise kirjeldamiseni, mis tagab selle:

·       arusaadavuse, st kriteerium on piisavalt selgelt kirjeldatav sellele isikule, kes peab tagama kõnealuse nõude täitmise;

·       mõõdetavuse, st kriteerium on mahuliselt arusaadavalt kirjeldatav seoses vajadusega näha ette kulutusi iga sellise nõude täitmiseks;

·       kontrollitavuse, st korrashoiust huvitatud isikul või institutsioonil peab olema võimalus anda hinnangut ning sellest tulenevalt käivitada vastav, üldjuhul kas korrigeeriv või sanktsioonide mehhanism.

Seega väljendub põhimõte selles – mida detailsemana õnnestub kirjeldada korrashoiu jaoks põhjendatud nõudeid, seda lihtsam on neid täita või korraldada nende täitmist ning seda arusaadavam on nõue kohustuse täitjale. Teine paratamatult kaasneda võiv äärmus on püüd liigsele detailiseeritusele: samas mida detailsemad on nõuded, seda arusaadavamad nad ilmselt ka on (siiski mitte alati!), kuid seda rohkem neid on. See omakorda toob kaasa probleemi kõigi nende nõuete täitmise korraldamisega üheaegselt. Sellisena liig-detailselt kirjeldatav süsteem muutub juba raskelt juhitavaks ning ka palju raskemalt arusaadavamaks, sest täielikult korras(hoitud) kompleks (kinnisvara) peab vastama kõigile liigendatult kirjeldatud komponentidele.

Koos liigendamisega hakkab tekkima arusaam ka sellest, et väga paljude üldarusaadavate kriteeriumide puhul on tegemist nii erinevate prioriteetide kui nende kriteeriumide kujunemise mehhanismidega. Ilmselt on alati sellises loetelus ka selliseid kriteeriume, milledest võime rääkida kui möödapääsmatutest – nende täitmist ei saa välistada (näiteks ruumide usaldusväärseks kasutamiseks peavad kasutussuhted olema reguleeritud lepingu või kokkuleppega). Samas on ka selliseid kriteriume, mille puhul on alati võimalikud mingid kompromissid, sest iga kriteerium kirjeldab kellegi huve, milledel omakorda on mingi hind (NB! Tavaliselt on korrashoiu tulemuses alati teatud kompromiss). Rendile antud ruumides peab lepingust tulenevalt temperatuur olema vähemalt +20ºC; rentnik oleks aga nõus ka +18ºC-ga kui vastavalt vähendatakse kas rendisummat või pakutakse muud kompenseerivat teenust.

Kuigi paljudes ekspertsüsteemides kasutatakse tervikut moodustavate üksikkomponentidele hinnangute andmisel ka üksiktegurite tähtsuse järgi kaalumist, siis kinnisvara korrashoiu puhul on ilmselt võimatu kunagi anda vastust (näiteks) järgmisele küsimusele: mis on olulisem – kas naabriõigustest tulenevate tüliküsimustele lahenduse mitte leidmine või halvasti isoleeritud korstnajalg puitelamus? Vastuse andmine on üle ootuste siiski suhteliselt lihtne – ühtmoodi plahvatusohtlikud on mõlemad!

Teine korrashoiu määratlemisega seonduv probleem tuleneb vajadusest nõuete kirjeldamisel määrata need põhimõtted, mida tuleb järgida hinnangu andmise alusena – seega tulemuse mõõdetavus. Näiteks on (töö)ruumide (mikro)kliima hindamisel oluline arvestada nii temperatuuri, valgustuse, niiskuse, müra kui ka õhupuhtuse taset. Kõik loetletud nõuded on küll töökeskkonna jaoks olulised, kuid kõiki pole võimalik lihtsalt ning mugavalt mõõta. Samas moodustavad temperatuur ja õhuniiskus koos mitmeid erinevaid kombinatsioone – seega on nendele parameetritele võimalik määratleda eelkõige vahemikud, kui võiks anda hinnangut ‘korras’. Müra puhul on ilmselge, et mingi määratletud (ühiskonnas aktsepteeritud) tase on hinnangu andmisel ülempiiriks. Seepärast tuleb juba hoone projekteerimisel teha pingutusi selleks, et tagada hoones olukord, kus müra tase oleks alla ettenähtud normtaset. Ning ilmselt pole alust väita, et need ruumid, kus tegelik müra tase on piirtasemest tunduvalt madalam, oleks paremini korras hoitud ruumist, kus vastav nõue on täidetud. Võimalik, et tänaval piirati liiklussagetust. Ning valgustus (töökohal, töölaual) on väga hästi mõõdetav; sellise tulemuse võib saavutada kas ühe tugeva prožektoriga või ka hajutatud valgusega, erinevaid tulemusi pakuvad ka erinevad valgusallikad. Erinevad tööd nõuavad erinevaid lahendusi ning erinevad töötajad on harjunud ka erineva valgustatusega.

Seega – ühelgi korrashoiu kriteeriumina kirjeldataval tulemusel ning sellega kaasneval tegevusel pole mingit väärtust ega tähendust siis, kui pole olemas ei hindamise kriteeriume ega nende mõõtmise meetodeid. Ning kui eelpool oli juttu ka mõistlike prioriteetide vajadusest, siis ilmselt just nüüd tuleb määratleda ka prioriteedid. Prioriteedi määratlemisel saab lähtuda põhimõttest, et ‘iga nõude arvestamine alati maksab midagi’! Ruumide kasutamise lepingukokkuleppest tulenevalt peab neid kulusid katma keegi eelkirjeldatud ‘korrashoiu’ kolmnurga osapooltest. Näiteks on küllaltki tavaliseks kujunenud see, et sügisene ‘kütteperioodi’ algus korterelamutes viibib – eluruumid muutuvad küll oluliselt jahedamateks, kuid enamik korterivaldajaid on huvitatud ka sellest, et säästa kulutusi.

Seepärast ilmselt just kriteeriumi saavutamiseks tehtavad kulud panevad tihtilugu paika ka prioriteedid enamike kasutajate jaoks. Iga korrashoiu kriteeriumi tagamiseks tuleb teha tööd, selleks tuleb teha kulutusi. Korrashoiu spetsialisti kutse-eetikast tulenevalt ei tohi/-ks ta kunagi lubada sellise teenuse osutamist, mille kvaliteet on allpool ühiskonnas kehtivast miinimumtasemest. Seega igal eesmärgistatud korrashoiutegevusel on oma kindel kulu ning hind!

Ning samas võib olla tegemist ka olukorraga, kui (Eestimaa viimase aasta suve oludest tulenevalt) suvel mõnel päeval ületab tööruumide temperatuur normaalsetes töötingimustes ettenähtud määra oluliselt. Töötamine on võimatu seetõttu, et tööruumid pole korras! Tööandjal (ruumide kasutajal) on nüüd valida, kas:

·       päeva jooksul mitmeid kordi tuletada hoone haldurile meelde kõrget temperatuuri ning nõuda ‘meetmete kasutusele võtmist’;

·       nõuda hoone omanikult jahutusseadmete paigaldamist hoonesse; kusjuures on selge, et selle investeeringuga seotud kulud võtab kinnisvara omanik tulevikus tagasi (põhjendatud) renditasudena;

·       paigaldada ise nädalaks-paariks jahutusseadmed oma kuludega, tasudes vastavalt kas suuremaid elektrienergia kulusid või üritades neid rendile andjalt sisse nõuda;

·       ‘mitte-midagi-teha’ ja minna vastuollu ametiühingute ning üksikute töötajatega, kes nõuavad ettenähtud ‘normaalseid’ töötingimusi;

·       pakkuda töötajatele kompensatsiooni (jäätis, külmad joogid, lisatasu) ning jätkata töökohustuste täitmist;

·       juba kavandada firma puhkuse graafik selliselt, et poleks vaja töötada siis, kui kulud töökohal normaalsete töötingimuste tagamiseks muutuvad tõenäoliselt liiga kõrgeteks; või

·       otsida uusi bürooruume sellises hoones, kus eeldatavalt sarnaseid probleeme pole, küll aga võib renditasu olla juba vastavalt kõrgem.

Ilmselt on konkreetses hoones ruumide kasutajal valikuvõimalusi enamgi, valiku tegemise aluseks jääb lõppkokkuvõttes aga vaid üks universaalselt arusaadav ning mõõdetav parameeter – raha. Raha(ühikute)s väljendatava kulu arvutamise aluseks peavad olema aga reaalsed füüsikalised parameetrid – temperatuuri kraadid, valgustatuse luksid, pinna sileduse mõõtmise protseduuri elluviimisega kaasnevad kulud, kriteeriumid puhtuse taseme hindamiseks, jm. Ning samas, kuigi on olemas meetodid tulemuse mõõtmiseks, on niivõrd loomulik, et pärast ettenähtud töö tegemist küsitakse lõpuks ikkagi sellelt isikult, kellele ja/või kelle nõudel tööd tehti ‘Kas tehtu on vastuvõetav?’ Allkiri tööde vastuvõtu aktil asendab tihtilugu ka igasuguseid mõõtmisi – kvaliteetne tulemus on alati ka kokkuleppeline!

Sõnaühend ‘vastuvõetav/vastuvõetavus’ kirjeldabki eelkõige seda, et vastuvõtja (üldjuhul ka tulevase kasutaja) poolt antav hinnang pole mitte kunagi absoluutne, pigem aga (kokku)leppeline. Kui aknapesija lõpetab kaupluse akna pesemise ja küsib arvamust nn reamüüjalt, saab ta võimalik et positiivse hinnangu; küsides seejärel aga hinnangut kaupluse omanikult, võib vastus olla hävitav. Ja kuigi alati soovitatakse sõlmitavas lepingus kirjalikult määratleda saavutatav tulemus ning selle kontrollimise protseduur, pole kumbi osapool (ei töö tellija ja tegija) akna pesemise näite puhul tegelikult huvitatud sellest, et eriaparatuuriga kontrollida tehtud töö kvaliteeti – kulud kontrollimisele lähevad tihtilugu suuremaks töö enda ja ka selle ümber tegemise maksumusest, mistõttu kompromissina eelistatakse vähem kulukamate tegevuste kirjeldamist lepingus.

Seega – mitte iga töö/tegevuse puhul pole võimalik kirjeldada absoluutselt ning objektiivselt kõiki kontrollitavaid parameetreid, mille alusel kõik osapooled oleksid täielikult rahul. Loomulikult on üldjuhul siiski püüd sellele, et määrata mõõdetavad ning formaalselt aktsepteeritud protseduure kasutades läbiviidud ja katsetega saadavaid tulemusi. Osade tööde puhul võidakse samas lähtuda aga universaalsetest või üldaktsepteeritavatest arusaamadest. Paar võimalikku näidet.

Kuidas kontrollida korterelamu trepikoja koristaja töö tulemust? Kas iga korteri omanik läheb ja tõmbab näpuga üle kõik astmed ning nurgatagused samuti nagu ta teeb oma töökabinetis oma töö- ning aknalaual? Kui toodud näide seondub paljuski paratamatult subjektiivselt hinnatava teenuse tulemusega, siis sama võib tähendada ka hoone konstruktsioonide puhul. Iga hoone (maja) katus peab olema esmajoones vettpidav – see on ilmselt põhiline nõue, mida ajaloo jooksul kõik elanikud, ametnikud, töölised jm siseruumide kasutajad peavad põhiliseks. Selle kriteeriumi alusel antakse põhihinnang kas ehitaja või remondimehe tööle, see on aluseks üldjuhul ka siis, kui otsustatakse vajaduse üle alustada katuse remonti. Seejuures pole hinnangu andmisel ei omanikule ega ka kasutjale üldsegi mitte oluline, kas katuse all olev lagi on vaid veidi niiske või läbijooks on totaalne. Ruumide kasutaja ei roni kunagi ka katusele, teda ei huvita ei katusekatte kalle ega seal olevad ebatasasused, mida kaasaegse mõõtetehnikaga on võimalik kontrollida äärmiselt täpselt. Esimene tegelik vihmavaling on tehtule hinnangu andjaks. Seega tilkuv katus pole vastuvõetav ei heinaküünis ega kuningalossis ning selline objektiivne hinnang antakse visuaalse vaatluse teel (kasutades vajadusel ka silmapesukaussi) ja hinnangu andjaks ei pea olema üldse mitte vastava erialase ettevalmistusega spetsialist.

Ning kuigi eelkirjeldatud vettpidavuse nõue on ‘igihaljas’, tuleb just nõudmiste/kriteeriumide määratlemisel saada aru ka sellest, et aja jooksul suurem osa nõudmisi muutuvad ning seda küllaltki oluliselt. Kaasaegne ‘Eurostandardi’ kui üldjuhul elamistingimuste heakorrataseme hindamis-kriteeriumi kasutamine on muutunud paljuski mitte-midagi-ütlevaks sõnakõlksuks, sisaldades samas siiski arusaamist, et kasutatud on kõige uuemaid viimistlusmaterjale ning tavaliselt muudetud ka endist ruumide plaanilahendust (tihtilugu lõhkudes maha ühe vaheseina). Samas ühegi Euroopa riigi standard ei nõua ei vanni, telefoni ega turvaukse olemasolu tavaelamus. Põhinõue on, et eluruumides peab olema võimalik püsivalt elada, samas kui Euroopasse kuulub nii Lapimaa kui Vahemere-äärne Sitsiilia. Eluruumid on tehniliselt väga erinevad, kuid üldistavalt formuleeritud põhinõue (tagada püsivalt elamisvõimalus) peab olema täidetud vähemalt miinimum-tasemel kohalikke olusid arvestades – see on tegelik ‘Eurostandard’.

Või siis veel üks väga ‘kodune’ näide. Ilmselt sadakond aastat tagasi oli väljakäigu omamine elamu sees suureks/liigseks luksuseks, või paljudele pigem hoopis nuhtluseks (seoses vastava sanitaar(-)tehnika puudumisega), mistõttu just sanitaarsetest kaalutlustest tulenevalt olid väljakäigud elamust võimalikult kaugel ning eraldi seisvad ehitised. Samal ajal oli igas talus oma saun, mis täitis kõigi elanike jaoks multifunktsionaalset ülesannet – esmajoones pesemise ruum, aga ka pesuköök, sahver-külmkapp, kuid veel paljugi muud. Praegu on pilt pigem vastupidine – WC on toodud maksimaalselt lähedale kasutajale, tihti on neid eramus või korteris ka mitu. Sauna ei pruugigi olla (kraanist voolava vee olemasolu tagab minimaalse pesemisvõimaluse, üldjuhul ollakse rahul duššiga) ning hinnang elamistingimustele on samuti ‘normaalne’.

Seega väga tähtis tegur, mida tuleb arvestada korrasoleku hindamisel, on ka ajategur ning selle mõju iga kriteeriumi defineerimisele. Enamike ehitiste eluea jooksul on korrashoiule esitatavad nõuded üksikasjades muutunud oluliselt ning mitmeid kordi. (Viimase fraasi ‘mitmeid kordi’ puhul tuleks näha selle kahetähenduslikku sisu – nii muutuste sagedust kui ka mõõdetavate nõuete taseme üldjuhul karmistumist.) Kõik sellised muutused on alati olnud seotud ka omanike jaoks erinevate võimaluste ja valikutega, mis omakorda peavad leidma oma väljenduse korras hoitava objekti ning selle korrashoiuks vajalike tegevuste kirjelduses.

Ükski kinnisvara korrashoiule esitatav nõue ei tohi olla kunagi niivõrd jäik, et seda nõuet peaks muutma koos iga ka kõige tühisema tehnoloogilise leiutisega. Seetõttu on ka põhjendatud, et korrashoiu tegevused ning kriteeriumid peavad olema piisavalt üldistavad ning olema ‘vettpidavad’ aja jooksul toimuvate arengutele.

Alati on suhteliselt lihtne saavutada ühekordseid konkreetseid eesmärke ning resultaate. Tunduvalt keerukam on aga säilitada pidevalt püsiv kvaliteeditase või ka pakutava teenuse kvaliteeti pidevalt parandada. Seda teavad nii koolipoisid kui sportlased, ettevõtjad ning näitlejad! Sarnane on olukord ka ehitus- ning kinnisvaraturul. Ehitis võetakse vastu, kui see on valminud projekt-dokumentide kohaselt. Projekteerijal ning ehitajal säilub küll nende vastutus tehtu kvaliteedi eest, kuid põhimõtteliselt on eesmärk saavutatud. Järgnevalt tuleb aga saavutatud kvaliteeditaset säilitada!

Seepärast on oluline võimalikult arusaadavalt määratleda nii tegevused kui nende tulemuslikkuse hindamise tasemed. Samas on kinnisvara korrashoiuga seotud tegevuse tulemuslikkust (resultatiivsust) nii omanikule, kasutajale kui kinnisvaraobjektile küllaltki keerukas hinnata. Subjektide (omanikud ja kasutajad) puhul on hinnangu andmisel tegemist nendepoolsete ootuste ning ettekujutustega sellest, kuidas nad arvavad, et neile osutatav teenus ning selle tulemusel kujundatud kinnisvarakeskkond võiks välja näha.

 

 
 


Mõistetest ‘kinnisvarakeskkond’ ning ‘kinnisvarakeskkonna juhtimine’ (facilities management) on kujunenud kaasaegsed moesõnad eelkõige kinnisvaraga seotud spetsialistidele. Lähtutakse seisukohast, et nii krunt kui sellel paiknevad ehitised on küll suur väärtus, samas mitte see ehitis koos tehnosüsteemidega pole omanikule sissetuleku allikaks, pigem tulu saamise vahendiks vaid siis, kui kinnistu tervikuna suudab kasutajatele pakkuda sellist keskkonda tegutsemiseks, mida ühiskonnas antud hetkel ning antud asukohas vajatakse. Seetõttu ei tohiks põhitähelepanu pöörata mitte ainult tehnilisele korrashoiule vaid koos sellega tuleb tagada ka selliste teenuste olemasolu, mis võimaldab korras ruumides edukalt tegutseda.

Joonis 1.4  Kinnisvarakeskkonna mõiste ja olemus

Korrashoiu tagamisel on alati ka teine, mitte vähem oluline aspekt. Kinnisvara tehniline ning funktsionaalne kvaliteet ja nende kaudu määratletud tulemuste saavutamiseks on vaja juhinduda professionaalselt kirjeldatud tegevustest, so tehnoloogiast. Tehnilise kvaliteedi saavutamiseks piisab üldjuhul sellest, et töö tegijal on vajalikud teadmised tehnoloogiast, kasutatakse ettenähtud töövahendeid ning osatakse neid ühendada eesmärgi nimel. Seega töö tegijal on olemas vajalikud oskused. Korrashoiu funktsionaalse kvaliteediga kirjeldatakse seevastu aga seda, kuidas töö tegija püstitatud eesmärgini jõuab. Ilmselt paljudele abivajajatele on olulise tähtsusega see, kas ning kuidas on teenuse osutaja vajaduse tekkimisel kättesaadav, milline on teenust osutavate töötajate väljanägemine ning suhtumine nii tehtavasse töösse kui ka klientidesse.

 

arhiiv


04.11.2015 - KINNISVARA KORRASHOID: Kinnisvara korrashoiu määratlus. Igas riigis on erinev seadusandlus ning erinevad ajaloo ...
04.11.2015 - Haldusraport - aruandlus omanikele:
04.11.2015 - HOOLDUSRAAMAT ERAMAJALE: Kas me teame, mis viimistlusmaterjal meil hoonet ümbritseb? Kas oskame öelda, mis on ...